Столичную недвижимость переоценили по госнужде: Бизнес через суд увеличивает компенсацию за изъятые здания и помещения на 15–73%

Собственникам изымаемой для госнужд недвижимости в Москве в рамках судебных разбирательств удается увеличить компенсации на 15–73%. Это обусловлено расхождениями оценки властей с рыночной стоимостью объектов. Но судиться с городом из-за длительных сроков разбирательств и сопутствующих сложностей решается только половина владельцев объектов.

В рамках судов в 2023–2026 годах представителям бизнеса удавалось увеличить среднюю компенсацию за изъятую для госнужд в Москве недвижимость на 73%, подсчитали в бюро «Стратегия» на основе анализа 100 дел. В CORE.XP соглашаются с подсчетами.

Партнер юрфирмы «ПоверенныйЪ» Даниил Синицын говорит, что стоимость оценки недвижимости, подготовленная городом, не может быть более чем на 30% ниже рыночной цены.

В среднем речь, по его словам, идет о возможности увеличить показатель на 15–20%.

Более существенные повышения выплат господин Синицын называет исключениями, в которых подход к оценке изначально был неверным. Например, предприятия прошли оценку как объекты недвижимости, а не единый производственный комплекс.

Эксперт отмечает, что в части случаев компенсация города изначально соответствует рынку. В департаменте городского имущества Москвы напомнили, что при принятии решения об изъятии собственникам выплачивается компенсация по итогам независимой оценки. Если сторонам не удается достигнуть согласия в этом отношении, ее размер устанавливается в рамках судебного разбирательства.

Изъятие объектов недвижимости для государственных нужд в Москве происходит в рамках реализации программы комплексного развития территорий, реализуемой с 2021 года. Сейчас в нее включены 470 проектов на разных стадиях проработки и реализации, а общая территория развития достигает более 4,7 тыс. га. Суммарно на них будет реализовано около 73,7 млн кв. м различной недвижимости.

Даниил Синицын поясняет, что изначально город предлагает собственникам принять участие в реализации проектов КРТ. Это, по сути, предполагает строительство на месте их объекта нового в параметрах, утвержденных властями. Такой путь предполагает значительные инвестиции, напоминает юрист. Если собственник отказывается, речь идет уже об изъятии объекта.

В январе—июле 2026 года московские власти изъяли 1,04 тыс. га в столице, что на 37% больше год к году, согласно данным Consul Group. Площадь изъятых зданий и помещений выросла на 85%, до 938 тыс. кв. м, а число объектов недвижимости увеличилось более чем в два раза, до 8,1 тыс.

Суммарная кадастровая стоимость изъятых объектов достигла 163,7 млрд руб., прибавив 58% год к году. Процедура затронула 1,63 тыс. собственников (см. “Ъ” от 12 августа).

Директор департамента оценки и консалтинга CMWP Антон Калистратов говорит, что суды часто прислушиваются к доводам собственников, если им удается аргументированно обосновать свою позицию, в том числе предоставляя независимую оценку. Гендиректор ООО «Первая оценочная компания» Кирилл Соколов полагает, что город часто заинтересован в том, чтобы выплатить компенсацию в минимальном размере.

Руководитель отдела оценки CORE.XP Арина Матвеева замечает, что подсчеты, представленные властями, часто не учитывают все характеристики объектов. В ходе разбирательства, как правило, заказывают независимую оценку, которая проводится на базе всей имеющейся у них информации с проведением выезда на объект и его осмотром, поясняет она. Господин Синицын, впрочем, обращает внимание на то, что с начала этого года суды могут назначать только государственную экспертизу. Он не исключает, что это осложнит процесс увеличения взыскания.

Партнер «Стратегии» Сергей Рамазанов говорит, что в среднем процесс затягивается на полтора года. Половина правообладателей, по его словам, к этому не готовы. Соглашаются с исходно предложенной ценой обычно те, кому нужны деньги, и те, кто не желает участвовать в спорах, замечает управляющий партнер Pareto Legal Павел Желновод.

Источник: Коммерсантъ