Бизнес-центры нарезались: Доля офисов до 500 кв. м в структуре продаж выросла в 2,4 раза

На помещения до 500 кв. м пришлось 29% сделок по продаже офисов в Москве в январе-июне, это в 2,4 раза больше чем годом ранее. Спрос на маленькие офисы формируют частные инвесторы, ищущие инструменты вложения капитала. Но небольшие офисы располагаются в основном в удаленных районах и пользуются ограниченным спросом со стороны конечных пользователей.

Небольшие блоки до 500 кв. м в январе—июне сформировали 29% всего объема сделок по продаже офисов в Москве, 157 тыс. кв. м. Такие подсчеты приводят в Bright Rich | CORFAC International и West Wind Group. Годом ранее доля небольших офисов была 12%. Рост составил 17 процентных пунктов (п. п). В IBC Real Estate заметили увеличение доли небольших офисов на 9 п. п. за год, до 22%. В Nikoliers говорят, что к концу июня на них пришлось около 31% всех сделок купли-продажи.

Спрос на небольшие офисы формируют частные инвесторы, ранее хранившие средства на депозитах, говорит руководитель офисного департамента «Инвест7» Ксения Харкевич.

Сейчас в свои проекты их, по ее словам, активно вовлекают непрофильные девелоперы, строящие офисы в удаленных от центра локациях в рамках программ комплексного развития территорий (КРТ) и создания мест приложения труда. Это позволяет им сократить долю в проектах дорогих заемных средств.

Продать офисы бизнес-структурам девелоперам становится сложнее. Из-за общего снижения деловой активности совокупный объем поглощения офисов в Москве в этом году, по прогнозу CMWP, может сократиться на 13%, до 1,3 млн кв. м. Оживления на рынке консультанты ждут не раньше конца 2027 года (см. “Ъ” от 24 апреля). Руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова говорит, что в бизнес-центрах, введенных в 2025–2026 годах, уровень вакантности достигает 20%.

Согласно IBC Real Estate, 59% свободных площадей в новых офисах сейчас расположены за пределами ключевых деловых районов. Девелоперы строят удаленные бизнес-центры даже в условиях низкого спроса из-за городских программ. В 2026–2030 годах 32% всех офисов в Москве будут вводиться в рамках КРТ, отмечали ранее в CMWP. Руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова говорит, что на помещения до 500 кв. м в январе—июне пришлось 79% всех проданных площадей за ТТК.

Конечная цель большинства покупателей-инвесторов — получение арендного дохода или перепродажа. Но сдать небольшие офисы или подобрать им нового собственника может оказаться непросто.

Директор по аналитике и исследованиям рынка Ricci Олеся Дзюба называет основной аудиторией таких объектов малый и средний бизнес. Его инвестиционная активность сейчас ограничена в свете общего охлаждения в экономике. Крупный бизнес традиционно ориентируется на офисы площадью более 5 тыс. кв. м.

Директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers Андрей Кухар предупреждает и о росте конкуренции между владельцами небольших блоков по мере выхода на рынок новых проектов. Проблемой также может оказаться проигрышная локация. Востребованными на рынке в долгосрочной перспективе будут оставаться лишь офисные пространства в качественном окружении, предупреждает коммерческий директор West Wind Group Елизавета Ильюхина. Согласно CMWP, в самом центре Москвы на конце второго квартала было свободно 3,8% от совокупного предложения офисов.

Источник: Коммерсантъ